Разрешительным документом на перепланировку помещения является распоряжение Государственной жилищной инспекции Москвы. При этом предполагается, что согласовывать изменения в квартире или доме вы будете до проведения непосредственных работ. Несмотря на это, львиная доля перепланировок в лучшем случае согласовывается постфактум, в худшем – просто не афишируется. И это притом, что в случае выявления несоблюдения условий согласования хозяину грозит вначале штраф, а после – судебное разбирательство.

Многих хозяев пугает, прежде всего, количество инстанций, которые необходимо обойти для того, чтобы согласовать, например, любой перенос стенки. Обращаться же в фирмы, которые занимаются подготовкой документации и согласованием, многие не хотят, чтобы не увеличивать расходы, да и просто в надежде на «авось», предусмотрительно готовя взятки жилинспекторам. Есть и еще достаточно интересная мотивация, когда хозяин квартиры или дома считает, что он никому не обязан отчитываться в изменениях, происходящих в его собственном доме. Такой нелегальный подход вполне можно считать остаточным явлением на постсоветском пространстве, ведь практически все виды перепланировок согласовать можно и нужно (ограничений существует не так много), а, обратившись к специалистам, можно и вовсе скинуть с себя груз беготни по инстанциям.

Архитектор-дизайнер Мария Антощук рассказывает: «На сегодняшний день упрощенной схемы согласования практически не существует, то есть по эскизу перепланировки уже не согласовываются. Случаи несогласования перепланировок на российском рынке очень часты, возможно, 50% на 50%, но точной информацией по этому вопросу, наверное, никто не владеет». Сразу стоит оговориться, что все-таки не любое изменение считается перепланировкой. Так, никакие встроенные шкафы или бытовая техника вовсе не являются изменением плана и согласованиям не подлежат. Спокойно можно проводить и косметический ремонт. 

Перепланировка начинается в тот момент, когда вы решаете перенести или изменить перегородки, перенести с одного места на другое кухню или санузел, переоборудовать ванную комнату или даже просто сделать в другом месте дверь (в любом типе стен). Если вы захотите расширить жилую площадь за счет вспомогательных помещений (например, технической подсобки), это тоже будет считаться изменениями плана БТИ. 

Полностью запрещено сносить несущие стены и выносить радиаторы на лоджии. В этом случае хозяину предлагается вернуть все в исходное состояние. Мария Антощук уточняет, что согласованию обычно не подлежит еще несколько типов перепланировок. Так, перепланировка квартиры не будет согласована, если она заведомо приведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, а также сохранности и внешнего вида фасадов, не должны изменения нарушать и противопожарные устройства. Если изменения очевидно ухудшают условия эксплуатации и проживания граждан дома или квартиры (всех или некоторых), если в результате образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,5 м, перепланировка не будет законна. Более того, даже если изменения не ограничивают ничьи потребности, требуется согласие всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников. Не приветствуется увеличение подсобной площади за счет жилой, однако это возможно, если соблюдаются площади комнат (не менее 9 кв. м). Не согласовываются перепланировки в домах, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения (если, конечно, такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания). Кроме этого, для того чтобы перепланировать помещения, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, требуется специальное разрешение начальника штаба.

Стоимость и сроки согласования во многом зависят от сложности перепланировки, конструкции самого дома (его типа и серии), общей площади и даже округа, в котором происходит согласование. И не всякое согласование возможно в принципе. «Есть несколько распространенных случаев в нашей практике, которые не согласовываются, – рассказывает Мария Антощук. – Это перенос санузла на место комнаты (если под или над вами жилая квартира), перенос кухни на место комнаты (если под вами технический этаж, то такое возможно), уменьшение или изменение и снос вентиляционного короба и стояков (согласовывают в редких случаях) и очень большие проемы в несущих стенах».

Любому собственнику, пошедшему на перепланировки без согласования, стоит помнить о том, что его квартира не будет считаться юридически «чистой». Конечно, сделки с ней возможны, только план БТИ либо не будет соответствовать действительности, либо будет в «красных линиях». Такая квартира просто теряет часть своей рыночной стоимости, и это становится финансово невыгодно ее владельцу.

Кроме этого, не стоит забывать и таком серьезном психологическом моменте, как возможные конфликты с соседями, которые могут показаться ерундой со стороны, но отнимают много нервов, если оказываешься их непосредственным участником. Не исключены и конфликты с представителями жилищно-коммунального хозяйства, а также сотрудниками различных государственных органов. И то, и другое, и третье вполне может привести к административным санкциям – от взимания штрафов до опечатывания помещений и подачи против вас судебных исков.

Для того чтобы согласовать перепланировку своими силами, требуется собрать пакет документов и провести ряд согласований (в том числе с СЭС, ДЕЗ и Мосгаз). Для того чтобы решить этот вопрос при помощи компании – оригинал и копия документа, подтверждающего право собственности на квартиру (копия, заверенная нотариусом). Если же на момент согласования идет оформление права собственности, то требуется еще несколько документов, в том числе план БТИ, инвестиционный договор, оригиналы акта приемки квартиры, договора инвестирования, акта реализации, передаточного акта, согласие застройщика на получение БТИ и на перепланировку.

Если жилье не приватизировано (то есть находится в муниципальной собственности), необходимо предоставить договор найма. Мария Антощук утверждает, что на сбор всех документов и получение разрешения уходит порядка 3–4 месяцев, и очевидно, что удобнее проводить согласование при помощи специалистов. Во-первых, из соображений экономии времени (на беготню по инстанциям и стояние в очередях), а во-вторых, непосвященному человеку трудно разобраться в большом количестве инстанций и последовательности их прохождения, не говоря уже о знании тонкостей процедуры согласований.